È nulla la delibera che dispone la ripartizione delle spese per l'uso e la manutenzione dell'ascensore condominiale in base al numero delle persone che abitano in ciascun appartamento.

È quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 11776 del 10 giugno 2016. Accolta l'impugnazione proposta da una donna cinese contro la delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di ripartizione delle spese.

Secondo il giudice romano, il criterio di ripartizione previsto dal regolamento di codominio è del tutto illegittimo e arbitrario in quanto contrasta con i criteri legali di ripartizione delle spese per ascensore e scale, stabiliti dall'art. 1124 c.c.

L'assemblea dei condomini non ha il potere di applicare a maggioranza criteri di ripartizione delle spese condominiali diversi da quelli stabiliti dal codice civile.

Quest'ultimi possono essere derogati solo da clausole regolamentari contrattuali o apposite convenzioni sottoscritte e/o accettate da tutti i condomini, nessuno escluso, quindi formate al di fuori delle competenze dell'assemblea.

Il caso - La proprietaria di un appartamento in condominio impugnava la delibera assembleare di approvazione del rendiconto consultivo e relativa ripartizione delle spese per violazione dei criteri legali di riparto delle spese di ascensore adottati nel corso della decisione.

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Il condominio si costituiva in giudizio eccependo, in primo luogo, la decadenza della condomina dal diritto di impugnare la delibera i quanto era decorso il termine perentorio di trenta giorni stabilito dall'art. 1137 c.c.; in secondo luogo, sostenendo la piena legittimità delle decisioni assunte dall'assemblea, conformi ai criteri di ripartizione stabiliti dall'art. 9 del regolamento di condominio.

Tale norma regolamentare disponeva la ripartizione delle spese per l'uso e la manutenzione dell'ascensore "per ciascun piano in relazione al numero delle persone che abitano in ciascun appartamento".

In pratica, secondo tale previsione regolamentare le spese per l'ascensore dovevano gravare in misura maggiore sulle unità immobiliari con più abitanti o comunque più frequentate.

Un criterio siffatto - osserva Tribunale - è del tutto illegittimo in quanto contrasta con i criteri legali di riparto delle spese di cui all'art. 1124 c.c., articolo dettato per la ripartizione delle spese di scale ed ascensori.

Si deve applicare dunque la regola del codice civile secondo cui la spesa è ripartita, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Invero, una diversa ripartizione delle spese in esame potrebbe essere ammessa solo se prevista da una norma del regolamento di natura contrattuale o da un'apposita convenzione, sottoscritta e/o accettata da tutti i condomini. Circostanza che però non ricorre nel caso in esame.

"La decisione assembleare di prevedere un carico di spesa a carico della parte attrice in considerazione del numero di affluenza dei soggetti presso il suo appartamento" - si legge nella sentenza in commento - "è di fatto compromissoria del diritto del singolo condomino, appalesandosi peraltro arbitraria, sganciata da criteri legali, quali appunto quelli di cui all'art. 1124 c.c."

Da qui le conclusioni del Tribunale di Roma: la delibera impugnata, in quanto adottata in violazione dei diritti dei singoli condomini, deve considerarsi radicalmente nulla e non semplicemente annullabile, circostanza questa che consente di superare l'altra eccezione mossa dalla difesa del condominio circa il decorso del termine di impugnazione ex art. 1137 c.c.

È nota infatti la distinzione tra deliberazione nulle o semplicemente annullabili stabilita dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Solo quest'ultime devono essere impugnate entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1137c.c., decorso il quale divengono definitivamente efficaci e vincolanti per tutti i condomini. Al contrario, le delibere nulle, come quella oggetto della sentenza in commento - possono essere impugnate dai condomini senza limiti di tempo.

Al condominio non resta che pagare le spese di giudizio.

Fonte: www.condominioweb.com